救市一年，清遠(yuǎn)樓市有何變化？銷(xiāo)量超去年，庫(kù)存壓力未減

發(fā)表時(shí)間： 2015-12-10 00:00 來(lái)源：清遠(yuǎn)第一房網(wǎng) 　　

速讀:自從去年9月底推出救市政策之后，這一年來(lái)，不斷有新的樓市新政出臺(tái)，也刺激著清遠(yuǎn)樓市銷(xiāo)量的回升，如今新一輪救市似乎箭在弦上。令許多人疑惑的是，商品房銷(xiāo)量回升，但庫(kù)存壓力沒(méi)有明顯下降。救市一年來(lái)，樓市發(fā)生怎樣的變化，先來(lái)看看數(shù)據(jù)。

▶▷銷(xiāo)量回升 價(jià)格持續(xù)下降

自從去年9月底推出系列樓市刺激政策之后，清遠(yuǎn)樓市開(kāi)始復(fù)蘇。僅今年10月一個(gè)月，商品房網(wǎng)簽銷(xiāo)售面積達(dá)到32.42萬(wàn)平方米、3290套，分別同比增長(zhǎng)40.29%、46.16%，均創(chuàng)月銷(xiāo)售量歷史新高。而今年前10個(gè)月，商品房網(wǎng)簽成交量達(dá)到262.60萬(wàn)平方米、27092套，創(chuàng)歷史新高，分別同比增長(zhǎng)37.68%、47.14%。

據(jù)清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局提供的住宅成交備案數(shù)據(jù)來(lái)看，近一年來(lái)，商品住宅成交量整體上成上升態(tài)勢(shì)，尤其是去年9月之后，增長(zhǎng)最為明顯。商品住宅的成交均價(jià)則一直呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)：均價(jià)從去年1月“6字頭”回落到如今的“4字頭”。

業(yè)內(nèi)人士分析，從去年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)策略終于換來(lái)了成交的放量，也回流了大筆資金：今年前10月的銷(xiāo)售總額已經(jīng)超過(guò)去年全年，接近歷史峰值，僅次于2013年。

▶▷銷(xiāo)量已超去年 庫(kù)存壓力未明顯減小

據(jù)清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年前10月商品房銷(xiāo)售量已經(jīng)超過(guò)去年全年，商品房銷(xiāo)售面積比去年全年增長(zhǎng)6.70%，銷(xiāo)售套數(shù)增長(zhǎng)15.09%。然而，市場(chǎng)并未感受到庫(kù)存壓力明顯下降。

那么，清遠(yuǎn)庫(kù)存量究竟有多大？官方公布到去年底市區(qū)（僅包含清城區(qū)和高新區(qū)，下同）商品住宅庫(kù)存面積達(dá)571萬(wàn)多平方米，去年市區(qū)住宅銷(xiāo)售面積不到230萬(wàn)平方米。為了方便更好理解清遠(yuǎn)庫(kù)存壓力情況，本報(bào)做如下數(shù)據(jù)對(duì)比。



清遠(yuǎn)從2009年到今年10月的近7年，市區(qū)商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)約125431套，在此期間，新建商品住宅套數(shù)約163632套（以清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局發(fā)放的預(yù)售許可證數(shù)據(jù)為準(zhǔn)），按此計(jì)算尚有38201套待售。目前清遠(yuǎn)市區(qū)常住人口約80萬(wàn)。按照上面數(shù)據(jù)計(jì)算，市區(qū)平均不到7個(gè)人擁有一套住房；按照總供應(yīng)量計(jì)算，不到5人就擁有一套住房。

此7年間，廣州商品房銷(xiāo)售約60多萬(wàn)套，按常住人口1300萬(wàn)算（實(shí)際不到1300萬(wàn)），平均每20人擁有一套住房。

7：1和20：1，兩相對(duì)比，清遠(yuǎn)市場(chǎng)需求的潛力在短時(shí)間內(nèi)得到爆發(fā)似乎比較困難。當(dāng)然這只是靜態(tài)算法，沒(méi)有包含清遠(yuǎn)其他縣市區(qū)及珠三角客戶群，但廣州也沒(méi)有包含其他城市人群，相對(duì)而言，廣州的吸引力，清遠(yuǎn)很難匹敵。

■地產(chǎn)周評(píng):庫(kù)存壓力還得靠時(shí)間來(lái)消化

最近，關(guān)于房地產(chǎn)救市的聲音再起，直接源于中央領(lǐng)導(dǎo)層面持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存的表態(tài)，而近日更有媒體報(bào)道國(guó)務(wù)院將出臺(tái)房貸利息優(yōu)惠政策，據(jù)說(shuō)最高省45%。救市消息是否能兌現(xiàn)暫未可知，也不是筆者關(guān)注的焦點(diǎn)。

關(guān)于救市，一個(gè)最直接的理由是庫(kù)存積壓太大。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，到今年10月末，商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米。兩年以來(lái)，全國(guó)待售面積增加了23996萬(wàn)平方米，上漲了54%。

但是我們發(fā)現(xiàn)，一二線城市的庫(kù)存壓力似乎并沒(méi)有想象那么大，因?yàn)樽匀ツ?月底以來(lái)，在一系列的政策刺激之下，北上廣上半年商品房銷(xiāo)售超過(guò)兩位數(shù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也大幅增長(zhǎng)，其中上海商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)了17.19%。

相反，三四線城市庫(kù)存壓力似乎并未明顯緩解。數(shù)據(jù)顯示，1—10月份，非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售面積增速比1-9月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全國(guó)商品房銷(xiāo)售整體下行。以清遠(yuǎn)市區(qū)（僅包含清城區(qū)和高新區(qū)，下同）為例，今年前10月商品住宅銷(xiāo)售量已經(jīng)超過(guò)去年全年，但房?jī)r(jià)卻一直處于下降態(tài)勢(shì)：從去年1月6字頭一直回落到今年10月的4字頭。到如今還有很多3字頭房源，甚至有開(kāi)發(fā)商以2字頭進(jìn)行促銷(xiāo)。

即便如此，市場(chǎng)整體庫(kù)存量沒(méi)有明顯下降，依舊保持去年底的水平。說(shuō)明新增貨量也沒(méi)有明顯下降。這又是為何？其實(shí)很容易理解，類(lèi)似清遠(yuǎn)這樣的三四線甚至四五線城市，近幾年來(lái)，地方政府急速推進(jìn)城市化，城市開(kāi)發(fā)四面開(kāi)花，即便最近一年地方控制住宅土地出讓?zhuān)袌?chǎng)上仍有足夠的土地可以供開(kāi)發(fā)，因此，短時(shí)間內(nèi)用減少土地供應(yīng)的辦法很難對(duì)供貨市場(chǎng)產(chǎn)生直接作用。

救市常用的方法都用了，救市的力度并不比六七年前弱，這是市場(chǎng)普遍公認(rèn)的一個(gè)道理。地方政府也在不遺余力救市，公積金招數(shù)用完了，甚至連公務(wù)員購(gòu)房現(xiàn)金補(bǔ)貼都用了，作用并不明顯。

從需求角度理解，我們以清遠(yuǎn)和廣州的一組數(shù)據(jù)對(duì)比為例，或許可以看到清遠(yuǎn)住房消費(fèi)市場(chǎng)疲軟的原因：目前市區(qū)常住人口80余萬(wàn)，而2009年到今年10月，市區(qū)商品住宅成交套數(shù)約125431套，按此算，平均不到7個(gè)人一套房；在這期間共新建商品住宅套數(shù)約163632套，也就是說(shuō)約不到5人有一套房。而廣州這7年間商品房銷(xiāo)售約60多萬(wàn)套，按1300萬(wàn)人口算（實(shí)際不到1300萬(wàn)），平均每20人一套房。

其實(shí)，以清遠(yuǎn)現(xiàn)有的人口來(lái)算，和歷史對(duì)比，如今銷(xiāo)售量已經(jīng)處于最高位，這也是很多三四線城市共同現(xiàn)象。因此，要有效消化三四線城市的庫(kù)存，就必須要增強(qiáng)它們對(duì)周?chē)丝诘奈?，這可并不是短時(shí)間可以解決的。

或許只有靠時(shí)間和大環(huán)境改變來(lái)改變目前的困境，能存活下來(lái)的房企，在困境中還能實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)和擴(kuò)張的房企，才是真正的強(qiáng)者。從另外一個(gè)角度看，這何嘗不是一種好事呢？新常態(tài)下，淘汰本該淘汰的一些企業(yè)，以此提升整個(gè)產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量、品質(zhì)，改變整個(gè)行業(yè)以前被扭曲的形象。

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